家賃滞納者への対応について

家賃の滞納は時間が経過すると、滞納額が膨れ上がり損失が拡大する上、賃借人や保証人の支払いもより難しくなることから早期の対応が極めて重要です。

家賃滞納者への対応は、早急に家賃の支払いを催促することが必要です。

一方で、裁判所に建物の明渡しを請求できるのは、おおよそ3ヶ月分程度の家賃滞納があることが必要とされております。家賃滞納者に対して概ね以下の手順で対応することになります。

 

1.家賃入金日に入金が確認できなかった場合の対応

家賃管理上、家賃入金日の翌日に入金の有無を確認することが必要です。入金がなかった場合、念のため次の日まで待ちます。2日連続確認できなかったときは電話等で入居者に状況を確認します。この段階では単に忘れていただけの可能性もあり得ますので、丁寧な口調で、入金が確認できていない旨、可能であれば未納理由、相手の都合も考慮した入金日の確認を行います。

なお、電話、FAX、訪問等で督促する場合、以下の行為は貸金業法第21条で禁止されており、逆に損害賠償を請求される可能性がありますので、絶対に行わないでください。

  • 午後9時~朝8時の督促
  • 1日に何度も督促する
  • 保証人、連帯保証人以外の人への督促
  • 勤務先への督促
  • はり紙、立看板等で周囲の人に家賃滞納を知らせる行為

家賃滞納者への対応について

2.滞納1ヵ月目の家賃滞納者への対応

指定した入金日に支払いがない場合、再度電話等で督促いたします。反応が良くない場合は賃借人の経済状態が悪化している可能性が高いため、家賃滞納者に対して家賃支払いを書面で督促いたします。保証人・連帯保証人に連絡することも考慮に入れる必要があります。

家賃滞納者への対応について

3.滞納2ヵ月目の家賃滞納者への対応

家賃滞納者に対してより強い文面で督促する必要があります。このとき保証人・連帯保証人に請求する旨も記載し、事態の解決を試みます。

保証人・連帯保証人に対して賃借人が家賃滞納している旨、数回の督促を行ったが支払いがないため、滞納家賃を請求することを記載し、督促します。

家賃滞納者への対応について

4.滞納3ヵ月の家賃滞納者への対応

滞納家賃が3ヶ月分を超えてしまったら家賃回収は相当困難となりますので、建物明渡訴訟提起を前提とした法的手続きを検討します。

内容証明郵便での督促を賃借人、保証人、連帯保証人に送ります。この場合、相手方により強いプレッシャーを与える意味でも司法書士等の代理人名で送ることがおすすめです。内容は一定の期間内に賃料支払いがない場合は賃貸借契約を解除すること及び法的措置を取ることなどを記載いたします。

家賃滞納者への対応について

5.交渉

①任意交渉

督促状、内容証明郵便に対して連絡があった場合は、延滞賃料の返済方法、建物明渡しの交渉を行います。相手方が賃料支払いに応じた場合は、合意事項を文書にまとめることが重要です。合意文書では、今後、いかなる理由があろうとも契約が履行できなければ即座に部屋を明け渡すことや敷金の増額、保証人の追加等の再発防止策等の記載も検討すべきです。

合意書案ができましたらこれを公正証書化することで、仮に相手方が賃料支払いを履行しなかった場合、勝訴判決を得た時と同様、公正証書をもって強制執行することが可能となります。

また、相手方が建物明渡しに応じた場合は、賃貸借契約を解約し、退去時に部屋の中にある荷物の所有権を放棄することを誓約させ、滞納家賃を分割払い等で支払う合意書を取り交わしておきましょう。場合によっては即決和解も検討いたします。

 

②民事調停

初期の段階で相手方が交渉に応じる場合は、民事調停を申し立てることも検討します。民事調停は相手方が応じないと利用できませんが、判決と比較して相手方が自主的に履行してくれる可能性が高いこと、話し合いによって柔軟な解決が可能となること、公平な裁判所が関与することで代理人を通しての話し合いより円滑に交渉が進むことが期待できます。また、仮に調停成立後に相手方が履行しない場合、調停調書をもって強制執行が可能となる等、多くのメリットがあります

交渉に応じない、連絡がない場合は法的措置に移行することになります。

 

当事務所を利用するメリット

家賃滞納は大家さんにとっては、大変な問題です。これを早期に解決しなければ多額の損失が膨らみます。早い段階で専門家が関与し、少しでもダメージを少なくする必要がございます。当事務所では、家賃回収の方法について様々な手段を用意してございます。また、督促状の文案作成から交渉等のサポート、様々な法的手段の活用等できるだけ早く回収するようサポートいたします。

家賃滞納があれば少しでも早く当事務所にご相談ください。

 

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