家賃・賃料未払による立退きを請求したい方へ

家賃未払いを理由に立退きを求めるためには、その前提として賃貸借契約を解除する必要がございます。

民法の一般論として契約の解除は当事者間で契約書に解除事由を定めていた場合、その事由が発生すると解除できます。契約書に解除事由を定めていない場合でも、債務不履行があればそれを理由に契約を解除できます。建物の賃貸借契約の債務不履行で最も多いのは、賃料未払いによる債務不履行です。

民法の一般原則に従えば、当事者間で契約書に定めた解除事由に当たる行為があったり、1回でも賃料未払いがあるとそれを理由に賃貸借契約を解除することができるように思われます。

しかし、賃貸借契約は年単位にわたって続く継続的契約です。このような継続的契約は当事者間の高度な信頼関係に基づいて成り立っております。従って、賃借人の1度の未払いでは、通常信頼関係が破壊されていないとして、賃貸借契約を解除することは困難です。

実務上、賃料不払いを理由とする場合、3カ月以上の期間の賃料滞納がないと信頼関係が破壊されたと認められない場合が多いです。

よって、賃貸借契約を解除するには、原則、3カ月以上の賃料滞納があること、相手に相当期間を定めて滞納賃料の支払いを催告していること、催告で定めた期限内に滞納賃料の支払いがないことが要件となります。

 

自力救済の禁止

私人が司法の力を介さず自らの手で自らの権利を実現することを言います。

家賃滞納による明渡しの場合、以下の行為が自力救済となります。

このようなことを行うと損害賠償請求される可能性がありますので、絶対に行わないでください。なお、契約書に特約として定めていても損害賠償を認めた事例もございます。

  • 鍵の交換をして入室できないようにすること
  • 物件内に設置している賃借人の家財道具や所有物を無断で撤去すること
  • 無断で建物に立ち入ること

 

当事務所を利用するメリット

建物明渡し請求を正確かつ迅速に行うには、法的知識が必要です。また、催告等の手続きもミスなく行うことが求められています。様々なことに気を配りながら、スピーディに手続きを進めていくことは大変労力が必要となります。当事務所では、こういった裁判所に提出する書類の作成はもちろん、各手続も迅速・正確に業務を遂行し、皆様のご負担を軽減いたします。

少しでもご心配な点があれば、まずは当事務所にご相談ください。

 

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