建物明渡し請求をする流れ

賃貸物件の家賃滞納・延滞を理由とする賃貸物件の建物明渡しの一般的な流れは下記のとおりです。

  1. 賃借人、保証人、連帯保証人等への内容証明郵便による催告
  2. 任意交渉
  3. 保全手続き(必要がある場合)
  4. 建物明渡請求訴訟提起
  5. 判決言い渡し又は和解
  6. 強制執行申し立て
  7. 執行官による明渡し催告
  8. 明渡し断交

 

1.賃借人、保証人、連帯保証人等への内容証明郵便による催告

賃借人、保証人、連帯保証人等への内容証明郵便による催告賃貸物件の賃貸借契約を解除するためには、原則として、一定期間内に滞納賃料を支払うよう催告する必要があります。賃借人に対しては、一定期間内に滞納賃料の支払いがないことを条件に賃貸借契約を解除する旨、保証人、連帯保証人に対しては、賃借人が家賃滞納・延滞している旨並びに滞納家賃の支払いを請求する内容証明郵便を送付いたします。

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2.任意交渉

内容証明郵便送付後、債務者から反応があり次第、返済方法・明渡し期日などの交渉を開始します。債務者又は保証人、連帯保証人が賃貸物件の賃料支払いに応じれば、公正証書で合意書を作成します。また、状況によっては民事調停を申し立てることも検討します。

民事調停は相手方が応じないと利用できませんが、判決と比較して相手方が自主的に履行してくれる可能性が高いこと、話し合いによって柔軟な解決が可能となること、公平な裁判所が関与することで話し合いが円滑に進むことが期待できること、また、仮に調停成立後に相手方が履行しない場合、調停調書をもって強制執行が可能となる等、多くのメリットがあります。

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3.保全手続き

賃借人が建物の占有を移転するおそれがある場合には、裁判所へ占有移転禁止の仮処分の申立てを検討します。現在の占有者を被告として勝訴判決を得ても口頭弁論終結前に占有が第三者に移転されると、この第三者に対して建物明渡しの強制執行ができなくなります。仮処分が実行されると占有移転が禁止され、仮に占有移転がされても強制執行が可能となります。この仮処分を実行するには実務上担保を立てることが要求されます。担保基準は概ね下記のとおりです。

  •  居住用の場合:賃料3ヶ月分~6ヶ月分
  •  店舗用の場合:賃料6ヶ月分以上または物件価格の1~5%

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4.建物明渡請求訴訟提起

支払いに応じない又は内容証明郵便に対して連絡がない場合、建物明渡請求訴訟を提起します。

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5.判決言い渡し又は和解

判決の言い渡し又は和解によって建物明渡請求訴訟は終了します。

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6.強制執行申し立て

判決などの債務名義を取得できれば、債務者に対して強制執行が可能となります。強制執行の申立ては建物の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して、賃貸物件の建物明渡しと動産執行を申し立てます。執行申し立て後、執行官と明渡しの催告期日、動産の運搬方法、保管方法等を打合せします。

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7.執行官による明渡し催告

執行官は、借主に対して、引き渡し期限を定めて自主的に退去するよう催告いたします。引き渡し期限は原則催告があった日から1ヵ月が経過した日です。

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8.明渡し断交

明渡し断交日に執行官は、建物内の動産類の搬出を行い、債務者の占有を排除して、申立人に引き渡すことで建物明渡しは完了いたします。

 

 

当事務所を利用するメリット

建物明け渡しの手続は、時間も労力も非常にかかる手続です。任意交渉や保全、訴訟、強制執行等事案に応じていろいろな手段を検討する必要がございます。

当事務所では、事案に応じた様々な手続きにつき検討し、最適な方法をご提案いたします。

少しでもご心配な点があれば、まずは当事務所にご相談ください。

 

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