相続不動産の評価方法について

皆様、こんにちは。

司法書士の北村でございます。

 

相続財産の中に不動産があった場合、どのように評価額を算出するか考えてみたいと思います。不動産の評価の方法として大きく公示価格、実勢価格、相続税評価額、固定資産税評価額が挙げられます。これらは用途によって使い分けられております。

 

1.公示価格

公示価格とは国土交通省が全国に定めた地点を対象に定めた土地の価格です。よくテレビで銀座の地価が上がった等報道されるのがこの公示価格です。土地取引の一つの目安として使用されることが多いです。

この価格は不動産鑑定士が鑑定評価して決めています。

これらの価格は国土交通省のホームページから簡単に調べることができます。

 

2.実勢価格

実勢価格とは実際に不動産の売買の際に使用される価格です。実際に不動産を売買する価格なので時期や土地の形状、立地、周辺施設等により変動します。また、不動産会社によって査定方法や確保する利益水準等により価格は変動します。公示価格とかけ離れている場合は、複数の不動産会社に見積もりをとって比較したほうがよいと思います。

 

3.相続税評価額(相続税路線価)

相続税や贈与税等税金計算に用いるものです。相続税は一般的に土地と建物で計算方法が異なります。また、土地の相続税の算出方法には路線価方式と倍率方式があります。建物の

相続税評価額は固定資産評価額となり、土地は路線価がある場合は路線価が優先され、路線価がない場所では固定資産評価額に倍率をかけた方法で計算します。ちなみに路線価とは、簡単に言えば道路の値段です。

相続税評価額は概ね、公示価格の8割程度となります。

 

4.固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を徴収するための価格です。これは自治体が土地や家屋の状態を調査して決定しております。3年ごとに評価替えが行われております。

なお、こちらの価格は固定資産税だけでなく不動産登記申請を行う際に支払う登録免許税も固定資産税評価額から算出しております。

固定資産税評価額は公示価格の概ね、公示価格の7割程度となります。

 

まとめ

不動産の評価方法は複数あります。不動産価格は用途によって使い分ける必要がございます。(相続税の計算に固定資産税評価額を使用すると追徴課税される可能性がございます。)

 

遺産分割協議にはどの価格を使用すべきかと相談されることがあります。

遺産分割協議にはどの評価額を用いても当事者が納得すればよいと思います。特に争いがない場合は、固定資産税評価額が簡便(毎年の固定資産税納付書に価格の記載があり、自分で積極的に計算しなくてもよいため)なのでおすすめいたします。

(厳密に遺産分割を行いたい場合は、費用が掛かりますが不動産鑑定士にか不動産価格の鑑定依頼をすることも考えられます。)

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