住宅ローンを滞納した場合の流れ

皆様、こんにちは。

司法書士の北村でございます。

本日は、住宅ローンを滞納した場合の流れについて記載したいと思います。

 

住宅ローンを滞納した場合の流れ

住宅ローンは長期にわたって返済が続きます。その間で一時的に収入が減ったりして返済が苦しくなることがあります。住宅ローンは滞納してしまうとリカバリーが大変となりますので、苦しくなる前に銀行等に相談し、対策を施すことが重要です。

ここでは、住宅ローンを滞納してしまうとどうなるかその流れについて記載したいと思います。住宅ローン滞納後の流れは①ローン会社からの通知が届く②督促状が届く③期限の利益喪失する④保証会社の代位弁済⑤強制競売のとおりに進んでいきます。

 

1.ローン会社からの通知(滞納1か月程度)

住宅ローンの滞納が始まると、ローン会社から通知がきます。うっかり引き落としを失念した場合もあるので、文面もソフトで事務的にお知らせがくる程度です。この時点で支払えば特に何の問題もありません。

 

2.督促状がくる

住宅ローンの滞納が続くと督促状等が送られてきます。こちらは1の文面と異なり、滞納が続く場合は法的手段を講じるといった文面となることが多いです。3カ月程度続くと催告書のようにより強い文面となり、期限の利益の喪失等が謳われることになります。

 

3.期限の利益の喪失

「期限の利益の喪失」とはひとことで言えば分割払いでなく一括返済を求められることになります。恐らくこの時期になると引き落とし口座も凍結されるはずです。

 

4.保証会社の代位弁済

住宅ローン滞納者が一括返済できる能力がないことが多いので、保証会社が代位弁済することになります。代位弁済とは保証会社が債務者に代わって債権者に債務を返済する手続きです。保証会社を付けたからといって、債務者にとってメリットは何一つなく、保証料だけを余分に取られるだけの存在です。(保証料は本来であればメリットを受ける債権者が払うべきものだと思いますが、商慣行で債務者が払うことになっております。)保証会社が代位弁済した全額を保証会社に全額弁済する必要があります。つまり、債権者がローン会社から保証会社に代わるだけです。

代位弁済後は保証会社によって様々な対応がとられることになります。例えば①サービサーに債権を売却される②競売にかけられる③任意売却の手続きに入る等がありますが、ここでは、強制競売の手続きを説明します。

 

5.強制競売

保証会社に代位弁済額全額を返済しなければ、保証会社は競売の申し立てを裁判所に申し立てることになります。裁判所が開始決定を出すと債務者には担保不動産競売開始決定書が送られてきます。

担保不動産競売開始決定書が債務者に送られた後は不動産差し押さえがされます。差し押さえ後も住宅には引き続き住むことができますが、対象不動産の売却等の処分行為や担保価値を低下させる行為が禁止されます。

差し押さえ後は、不動産を売却する手続きに入ります。裁判所は適正価格で販売するために、鑑定が行われます。執行官等が自宅にきたり、様々な調査が行われます。調査が完了すると公告が行われ、買い手を募集することになります。その後、入札が行われ買受人が決定します。買い手が代金を支払うと、債権者に配当が行われ、残額があれば債務者に支払われます。

 

強制競売は実際の売却代金より、低額となることが多く、裁判所を介しますので様々な調査費用がかかり、債務者にとって不利な場合が多いです。状況が許せば、任意売却のほうがおすすめです。できれば返済が苦しい場合は、滞納前に銀行等に相談し、リスケや任意売却等の相談をすることをお勧めいたします。

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