シンジケートローン(不動産登記)で担保権を個別同順で登記する方法

皆様、こんにちは。

司法書士の北村でございます。

 

本日はシンジケートローン(不動産登記)で抵当権の担保権を個別同順位で登記する方法について記載いたします。

 

個別同順位登記の必要性

シンジケートローンでは、複数の銀行や保険会社等が複数の担保権を設定することが一般的です。担保登記の主な目的は、第三者対抗要件を備えることにあります。担保権の場合は、特別に順位という概念があり、例えば、A銀行、B銀行がそれぞれ1000万円、500万円融資し、順位1番でA銀行、2番でB銀行が抵当権を設定したといたします。

 

乙区(抜粋)

1番 抵当権設定 令和〇年〇月〇日受付第○○号 

         抵当権者 A銀行 債権額 1000万円

2番 抵当権設定 令和〇年〇月〇日受付第△△号 

         抵当権者 B銀行 債権額 500万円

 

上記場合に、債務者が1円も返済せずに返済を滞らせた場合、抵当権者は抵当権の対象とした不動産を競売にかけて、売却代金から他の債権者に優先して、配当を受けることができます。

仮に不動産の売却額が1200万円の場合、1番抵当権者であるA銀行は売却代金から1000万円の弁済を受けられるのに対してB銀行は200万円しか優先弁済が受けられません。残りの残債の300万円は他の債権者と同様に債務者の別の資産から平等配当となり、債権全額の弁済を得られない可能性があります。

このような不都合を回避するため、シンジケートローンではA銀行、B銀行共に同順位として1番抵当を設定することが一般的です。なお、同順位設定した場合、上記例ですと

A銀行の優先弁済が受けられる額は 1200万×1000万/1500万=800万円

A銀行の優先弁済が受けられる額は 1200万×500万/1500万=400万円 となります。

 

個別同順位登記の方法

不動産登記では、上記実務上の要請に応えるため、設定時にいきなり同順で設定する方法を用意しております。条件としては、設定する不動産が共通である必要があります。共通でない場合は後述いたします。

 

その方法としては、上記例の場合は申請書に「同順位 1/2」「同順位 2/2」と記載するだけです。

こうするだけで同順位設定してもらえます。

記載例(抜粋)としては、以下の通りとなります。

 

1番(あ) 抵当権設定 令和〇年〇月〇日受付第○○号(あ) 

         抵当権者 A銀行 債権額 1000万円

1番(い) 抵当権設定 令和〇年〇月〇日受付第○○号(い)

         抵当権者 B銀行 債権額 500万円

 

見分け方としては、受付番号が同じということです。受付番号の後に(あ)(い)という振り合いで登記されます。

 

不動産登記法

(受付)

第十九条 登記官は、前条の規定により申請情報が登記所に提供されたときは、法務省令で定めるところにより、当該申請情報に係る登記の申請の受付をしなければならない。

2 同一の不動産に関し二以上の申請がされた場合において、その前後が明らかでないときは、これらの申請は、同時にされたものとみなす。

3 登記官は、申請の受付をしたときは、当該申請に受付番号を付さなければならない。この場合において、同一の不動産に関し同時に二以上の申請がされたとき(前項の規定により同時にされたものとみなされるときを含む。)は、同一の受付番号を付するものとする。

 

担保対象不動産が異なる場合の同順位登記の方法

担保対象不動産が異なる場合は不動産登記法第19条によう、上記の簡便な方法がとれません。この場合は、一旦、別順位で登記し、登記後、事後的に順位変更登記を申請する必要があります。順位変更登記はシンジケートローンでは司法書が最も神経を使う登記で、非常に大変となります。

 

シンジケートローンにおける担保対象不動産が異なる場合の代表例

シンジケートローンにおいて、担保対象不動産が異なる例として最も多いケースとして根抵当権仮登記と抵当権設定仮登記がある場合です。(コミットメントラインやタームローンがある場合は、通常、このようなことになります。)

登記実務では、根抵当権と抵当権の仮登記はかなり異なった対応となっております。

抵当権仮登記の場合は、不動産が複数でも1の申請で全て申請できるのに対して根抵当権仮登記の場合は、1の申請で全ての申請ができません。このため、不動産が100筆あれば根抵当権仮登記は100件申請しなければなりません。

これは、抵当権の共同担保は契約によって効力が発生するのに対して、根抵当権の共同担保は登記が効力要件となっているためです。仮登記は、本登記して初めて登記の効力が認められるため、登記実務はこれに忠実に守るため、仮登記の場合は共同担保設定は認めておりません。これにより、不動産が複数あった場合は、不動産1筆毎に個別担保を設定登記するよう求めております。

上記理屈により、担保対象不動産が共通であったとしても抵当権仮登記と根抵当権仮登記があった場合は、設定時から個別同順位設定登記が認められないことになり、順位変更登記を行う必要性が出てまいります。

このことは、普段、シンジケートローンなどをたくさん行っている銀行担当者でもご存じの方が少なく、毎回、登記するに当たって説明を求められることが多いです。

 

まとめ

登記実務は理不尽なことも多く、個別案件によって異なる対応が求められることもしばしばあります。シンジケートローンに関しては、当事務所は数多くの経験を有しております。

ご不明な点がございましたら些細なことでも真摯に応えさせていただきますので何なりとお問い合わせいただければと存じます。

 

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